Юридические аспекты аренды квартиры с последующим выкупом

В странах Западной Европы очень востребована услуга аренды жилья с последующим выкупом. В Соединенных Штатах некоторые миллионеры таким образом продают квартиры, приобретенные с помощью ипотеки у банков. Распространена ли подобная покупка жилья в России? Что необходимо для ее осуществления?

Правила оформления

Согласно нормам Гражданского кодекса, которые регламентируют порядок заключения договоров аренды, в России разрешается снять квартиру с последующим выкупом. Такая сделка может быть оформлена двумя способами: как договор купли-продажи с оплатой в рассрочку или как наем жилья плюс соглашение купли-продажи.

В первом случае квартиросъемщик сразу становиться полноправным владельцем жилья, но сама квартира находится в ипотеке у арендодателя до того момента, когда покупатель не выплатит выкупную сумму полностью. Во втором случае съемщик пользуется жильем, оплачивает не только аренду, но и ежемесячные платежи по договору купли-продажи. В данном варианте одновременно действуют условия договора найма и выкупа квартиры. После погашения всех платежей и истечение срока аренды оформляются права собственности съемщика на квартиру.

Обязательными пунктами договора являются:

стоимость арендного имущества;
график выплат;
условия окончательного перехода жилья в права собственности;
выкупная стоимость.

До момента вступления арендатора в права собственности все бухгалтерские, налоговые расчеты является обязанностью продавца. Кроме того, недвижимость до срока полной оплаты находится в залоге у арендодателя.

Преимущества покупки квартиры таким способом

Приобретение жилья в Москве таким способом не очень популярно. Обе стороны находят друг друга по объявлению: «Сдам квартиру с последующим выкупом». Но такие сделки имеют ряд неоспоримых преимуществ. Стоимость арендованных квартир дороже на 10-25% , чем аналогичные на рынке недвижимости. В связи с тем, что продавец получает деньги не полностью, а лишь частями, то, естественно, здесь учитывается сумма на удорожание жилья за период аренды. Данное обстоятельство очень выгодно для продавца. Для арендатора преимущество снятия квартиры с последующим выкупом - это возможность приобретения жилья в рассрочку.

В случае заключения аналогичного договора с банком он вынужден оплачивать каждый год страховку, проценты, сама квартира является залогом в банке. Поэтому для покупателя это тоже очень выгодная сделка, особенно для тех, кому отказали в банковском кредите. Кроме того, если у арендатора появляются деньги, то есть возможность погасить всю сумму досрочно.

Минусы сделки

Серьезным недостатком сдачи квартиры с правом последующего выкупа для обеих сторон – это изменение цен на рынке недвижимости. На вопрос об коррекции суммы ежемесячных платежей и окончательной стоимости недвижимости в зависимости от изменения цен на рынке жилья законодательные органы однозначно отвечают: нет. Избежать возникновения этой проблемы возможно. Для этого необходимо предварительно указать один из следующих пунктов в договоре:

написать о возможности изменения процентной ставки;
внести в ежемесячную плату по договору купли продажи инфляционную индексацию;
назначить выкупную цену и сумму платежей в определенной валюте.

В случае если в договоре о снятии квартиры с последующим выкупом не оговорено о возможности изменения арендной платы и окончательной стоимости жилья, то снизить или повысить их невозможно, как бы ни менялись цены на рынке. В этом нюансе и состоит минус сдачи жилья с последующим выкупом.

Снижается или растет стоимость на квартиры, в обоих случаях появится недовольная сторона – продавец или покупатель. Есть еще один недостаток таких сделок. Если арендатор по каким-либо причинам не сможет заплатить очередной взнос, то его выселят из квартиры без возврата уже внесенной суммы. Учитывая существующие нюансы, заключать договор аренды квартиры с последующим выкупом выгоднее на короткий срок.